任意売却
- voluntary ssale
任意売却
任意売却とは
家を購入したものの、何等かの理由で月々のローン返済が困難になる方も決して少なくありません。
一般的には、住宅ローンの支払いが残っている状態で家を売ることはできません。
しかし任意売却という手段を使えば、住宅ローンが残っていても通常の不動産売買と同様に家を売ることが可能です。
金融機関の同意があれば、住宅ローンを完済していなくても、抵当権を外すことが可能です。その結果、ローンが残った状態でも家を売ることができるのです。
ただ通常の不動産売却とは違い、持主が自分で売却金額を決めることはできません。売却金額は債権者が決めることになります。
任意売却のメリット
- 住宅ローンの滞納を周知されにくい
- 競売をせずに自分で売却できる
- 競売物件より相場に近い価格で売却できる
- ローン残債は分割返済ができる
- 持ち出し費用が発生しない
- 住み続けること(リースバック)ができる
- 引越し時期を相談出来る
- 税金の一部が経費として認められる
- 01
住宅ローンの滞納を周知されにくい
任意売却は、一般の不動産売却と同じ販売活動を行います。 そのため、ご近所や知り合いには住宅ローンを滞納したことが知られることなく、自宅を売却することが可能です。 もし住宅ローン滞納への対処が遅れてしまい競売が開始してしまったとしても、任意売却に関する合意を得て競売を取り下げることができます。 取り下げられた競売の詳細情報(住所等)は削除されて閲覧できなくなります。
- 02
競売をせずに自分で売却できる
競売は裁判所により強制的に執行されるので、ご相談者さまの意志は関係ありません。 任意売却は、ご自身の意志で売却活動が行えるということです。 いつ、誰に、いくらで自宅を売却するかはご相談者さまの意向を反映した形で進みます。 当然のように思えますが競売では、そのどれもご相談者さまが意志を持つことはできません。
- 03
競売物件より相場に近い価格で売却できる
通常の不動産売却と同じ方法を用いるため、競売による強制的な売却より市場価格に近い価格で売却が可能です。 家を高く売却するためには、なるべく多くの購入検討者に情報を届ける販売活動と、より良い条件で購入する人を探す時間が必要です。 任意売却はその両方が可能なため、競売よりも高い価格で売却できます。 高い価格で売却することで、売却後に返済しなければいけない残債を少なくすることができます。
- 04
ローン残債は分割返済ができる
任意売却後に残ったローン残債は、ご相談者さまと債権者(金融機関・住宅金融支援機構など)で協議し、ご相談者さまに無理のない範囲内で分割返済ができます。 ご相談者さまが今までと同じ条件で支払いを続けることが難しいことは、債権者も十分理解をしているので、 現在の収入や生活状況を十分考慮のうえ、現実的な返済方法を話し合いの上、対応してくれます。月の返済額は5,000円~30,000円程度が一般的です。
- 05
持ち出し費用が発生しない
通常、不動産売却には登記料や測量費用、仲介手数料など、売買価格の3~5%程度の諸経費がかかります。 費用がかかるのは任意売却も変わりませんが、任意売却の場合は自宅を売却したお金から、諸経費を支払うことが認められています。 そのため、ご相談者さまは、持出し費用が必要有りません。
- 06
住み続けること(リースバック)ができる
理由は様々ですが住み慣れた我が家に住み続けたい、とご希望される方がいらっしゃいます。 売却後も自宅で引き続き暮らせることが絶対条件という場合もあります。 任意売却は通常の不動産売却同様、購入者を選ぶことができます。 そのため、身内の方や投資家に自宅を買い取ってもらい、家賃を支払うことで賃貸戸建として自宅に住み続けるという方法があります(リースバック、家族間売買、親族間売買とも言います)。
- 07
引越し時期を相談出来る
引越しをしなければいけない、という場合でも、引越し時期が購入者と交渉できるため、1ヶ月程度かけて近所で引越し先を見つけることも可能です。 そのため、追い出されるようなこともなく、新しい生活をスタートすることができます。
- 08
税金の一部が経費として認められる
税金を滞納すると、役所はその不動産に差押え登記を行います。差押えの登記がされると、そのことが登記簿謄本に記載されます。
この場合、通常売却はできません。しかし任意売却の場合は、売却代金から滞納している税金を支払ってもらえるのです。
ちなみに、自己破産しても税金は残ります。税金の支払いは国民の義務のひとつだからです。消滅しないばかりか、その滞納額に対して年利10%ほどの遅延損害金が発生します。
任意売却のデメリット
- 競売より手間かかる
- 最低3ヶ月間ローンを滞納する必要がある
- 債権者と連帯保証人による合意が必要
- 競売になる可能性がある
- 01
競売より手間かかる
競売の場合は、競売の申し立てを行った後の手続きはすべて裁判所が行います。 しかし任意売却の場合は、債権者である金融機関との交渉や不動産業者と売却手続きなどを債務者自身が行う必要があり、競売手続きよりも手間や労力がかかります。
- 02
最低3ヶ月間ローンを滞納する必要がある
任意売却を行うためには、最低3ヶ月間はローンを滞納する必要があります。その結果、自分自身の信用情報に傷が付きブラックリストに載ってしまう可能性があるので注意が必要です。
ブラックリストに載ると数年間は新たにクレジットカードを作ることができません。
さらに新規のローンを組むことも難しくなります。自分の信用情報に傷が付くことと引き換えに任意売却を行うことになります。
任意売却を行う際はこのようなリスクが生じることを見越した上で慎重に手続きを進めましょう。
- 03
債権者と連帯保証人による合意が必要
任意売却を行っても債務が残る場合、債務者が自己破産や夜逃げをしてしまうと残りの債務の請求が連帯保証人にいってしまいます。
連帯保証人の責任の度合いが大きいことから、任意売却を行う際は債権者との合意だけでなく連帯保証人との合意も必須となります。
さらに任意売却を行うのであれば、連帯保証人に連絡を取って合意を取る手間もかかるでしょう。
- 04
競売になる可能性がある
競売の申し立てが行われている状態で任意売却をした場合は、競売が完了する前に任意売却を完了させる必要があります。
競売当日までに任意売却が行われなければ、不動産が競売にかけられる可能性があるので注意が必要です。
任意売却はいつでも行えるというわけではなく、競売手続きの進行状況をきちんと把握した上で売却に向けた手続きを行う迅速に必要があるのです。
競売までのスケジュール
任意売却は、ここまでにすべての手続きを完了させる必要があります。
<競売の取下げ完了>
競売
- 開札日
- 売却許可決定・所有権の移転
- 自宅の引渡し
「強制退去」
所有権の移転が完了すると、自宅の所有権は落札者に移転します。
落札後も引き続きお住いになられていると、不法占拠者となり、強制的に退去させられます。
※言葉の補足
- 「期限の利益喪失」…
- ローンの残債全額を一括で返済するよう義務を負うことになります。
- 「期間入札」…………
- 裁判所により、この競売への入札者が一定期間募られること
- 「公告」………………
- 新聞・インターネットなどで、ご自宅が「競売物件」として向けに一般に情報提供されます。
近隣の方に知れ渡ってしまう可能性が高くなります。